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长沙小型商场与商户频现纠纷 业内“鱼水关系合则两利”
网址:www.cssqt.com 编辑:长沙社区通 时间:2019-05-12 点击:

不少商业人士看来,商场与经营户是利益共同体,是鱼与水的共存关系。然随着各大小商业项目拔地而起,商场与商户的纠纷时有发生,资本能力较差、大品牌入住率低的小型商业由为明显,为何矛盾双方容易屏蔽“合则两利”的商业逻辑,是商场“霸道”还是商户“贪心”,小型实体商业如何破经营“魔咒”?

小商场被群诉事件频发 长沙又一商业项目陷“魔咒”

近日,叮叮Mall数十家商户集体公开投诉消息不胫而走,作为地铁商业项目的一员,开业近一年半,被业内看好的“叮叮”同样陷入商场与商户失合的“魔咒”当中,而在此之前,7Mall、东塘荟、旭辉Mall、MAX公社、时尚莱迪购物广场等小商场纷纷“沦陷”,客流少、经营困难是商户的主要痛点,投诉主体中个体经营户、创业型商户居多。虽说最终商场结局各有不同,但惨淡经营,旺铺遇“冷”的现象最突出。

据有关消息称,叮叮Mall一些商户在长期亏损的状态下无以为继,只能以各种形式纷纷退场,退场商户不仅押金被扣除,而且收到叮叮Mall的起诉,叮叮Mall向商户索赔数十万到上百万不等的赔偿款,已有30多个商铺加入到维权群里面。有商户反映,除了开业时和当日做活动的时候,一般客流非常少。

对此,记者现场走访调查,叮叮Mall确有部分区域正在施工,商场内有零散的商铺已关闭,还有部分铺面正在调整,但商场整体仍处于正常运转状态,开店率不低,不乏星巴克、茶颜悦色等知名连锁品牌,部分品牌人气不差,甚至还有排队的现象。

叮叮Mall内确有部分店面闭店,大多商户正常经营。

商场重装开业的区域,目前正在施工。

叮叮Mall回应:依法维权、文明维权方能和谐共荣

叮叮Mall商场相关负责人张某回应称,网传的言论比较偏颇,商场目前营运情况比较正常,根据客流检测系统数据,商场平均每天客流在1.6万至1.8万之间,高峰期近3万客流,甚至可媲美一些大Mall,星巴克、屈臣氏、肯德基等主力品牌的销售还在逐步上涨。之前陆续有十余家商户要求撤场,表示无力经营,商场方针对商户欠租情况进行追缴诉讼,还给有关管理部门报备了情况。“通过诉讼追回欠费是法律赋予我们合法的权利。我们也需要交租给业主,若商户拖欠,只能商场运营方来填补。”

张某透露,事实上,叮叮Mall店铺开业率高达80%,根据商场定位,之前引进一些原创品牌,但往往这些品牌抗市场风险能力较低,个体经营户又缺乏运营经验,有的甚至是初次创业,他们在处于亏损的状态下无法理解商场对逃场后的诉讼行为,而现场关闭铺面的商户大多因意见不合“逃场”。商场在2017年11月底正式开业,大概半年后,有个别商户出现欠租的苗头,按照合同约定连发两次催缴函后,如不能缴纳欠费可向商户发起合同解约。如提前撤场商户大部分的矛盾集中在撤铺后是否须要承担违约责任,在赔偿金、和补缴租金欠款等方面达不成共识。

“目前已有几家商户的判决下来,而法院支持的各项欠费、违约赔偿额等合计最高不超过40万。”该负责人还透露,从法律的角度来说,叮叮Mall有法可依有据可循,但考虑到个别商户的实际情况,为了不激化矛盾,商场跟商户一直有沟通、调解,包括滞纳金的减免,违约金惩罚程度降低等,目前收到调解诉求的是12家。双方均在努力达成一致和解意见。

叮叮Mall与商户的判决书截图,内容显示要求被告向商场方支付商铺租金、物业管理费等费用。

业内分析:商场与商户更应相互扶持,合则两利

“商场兴则商户兴,商场与商户更应讲究合作,有商有量。”一多年运营小型商业项目的业内人士表示,小型商业确实普遍存在一个经营痛点,相比大型商业项目,大品牌的招商能力较弱,因大品牌在区域内的开店规划数量有限,会优先好地段、主商圈、重点商业项目。基于这样的背景,小商场内的小品牌、小商户比例偏高,一旦出现人气下滑、经营不善的问题,矛盾容易激发。“判断一个商场运营的好与坏,需要看整体情况,若70%-80%的商户正常经营,那么商场的运营情况比较好。”

当商场经营出现问题,为什么大品牌总能撑到最后?首先,大品牌能自带客流,其次,有较完备的运营体系和较强的抗风险能力,最重要的是,大品牌入驻商场的门槛较低,租金压力小,相比之下小商户缺乏竞争优势,若没有商场扶持,容易在短时间内出现问题。该业内人士透露,往往商业需要2-3年的培育期,会给几月的免租扶持,但小商户的抗压周期仅半年到一年,基本挺不过培育期。

对此,叮叮Mall的相关负责人同样表示,在商场开业前后,确实会给到商户一些优惠,商场需要“放水养鱼”,但是一般商场的培育期需要3年左右,很多商户难以坚持。记者了解到,小Mall中的代表7Mall也是经历两年的市场培育和业态、品牌不断调整,才慢慢转为盈利。

商场在招商时对于品牌的取舍与营运模式也是有关联的,若商场营收主要靠租金,那么坪效低的品牌占比不会高,若商场对租金收益要求并不高,招商主要偏向流量品牌,降低商场与商户之间的矛盾压力,那么商场的存活率相对较高,可以走的长远些。

“事实上,小商户撤铺后会对商场运营方带来损失和压力,因需二次招商。”该业内人士补充道,“建议商场尽量拉开大品牌与小品牌的距离,更多给予小品牌支持,一同渡过培育期。另外,商户在选择场地时除了需要考虑地段,更需要考量商场的运营模式及规划,以及评估自己投资风险及抗压力。相对来说,商业自持比售出型商业较好。”

观察:小Mall品质化转型成趋势,青睐引进大牌

记者观察,小商场的运营模式大致分为商业“自持”或售出型,随着消费人群及结构的改变,追求高租回报的小铺租赁已不再主流,因商场与商户的矛盾纠纷频发,越来越多的商场在招商上偏向坪效较低大品牌、连锁品牌、网红品牌,例如长沙IFS,粗略估计知名品牌占到商场80%,尽管小品牌会有所调整,也不会影响商场的整体评价。

同样经历过“纠纷”的长沙旭辉Mall在重整后,品牌引进率大幅提升,店铺数量超五成,拥有步步高超市、海底捞、麦当劳、万达宝贝王、松鼠教育、唯品会、和诚行、茶颜悦色等知名品牌,商场市场部有关负责人透露,经过调整培育,目前商业项目已拥有“造血”能力,人气得到质的提升,同时带动小商户的销售。

不难发现,包括国金街、华远悠优港、Hipark凤凰海等在内,长沙越来越多的小Mall开始品质化转型,招商首选大品牌、大IP。历经两年商业运营,长沙国金街人气有目共睹,不留余力地将MUJI、丝芙兰等大牌下沉,即使是小商户,挑选的大多都是品质高、人气高的品牌,糕点界的网红泥石流鲍师傅都有打卡点,有相关负责人透露,品牌布局升级,人气网红店加持是商场的着力点,人气不缺的情况下开始考虑提升销售额。

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