近年来
老旧小区加装电梯的呼声越来越高
高楼层住户乐见其成
低楼层住户却未必同意
今年起，老小区加装电梯不用吵了！
两个新方案可实现“强制”加装！
来看看这个案例
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成都市温江区某小区修建于2004年前后，楼高6层，多为老年人居住，因为没有电梯，日常上下楼出行特别不方便。楼内高层住户得知国家有出台老旧小区院落加装电梯的政策后，通过投票表决，12户业主均同意加装电梯。2019年11月，电梯加装意见也经过了相关部门的批准。可是工程刚施工没多久，却遭到1楼住户的阻拦。1楼的住户认为，加装电梯后对他们采光等有影响，也直接影响了房子的价格，“电梯是去年就开始加装了，今年还没弄好，这个电梯对着这个门不好。”在沟通无果的情况下，居住在4层、5层和6层的住户一起提起诉讼，将1楼住户告上法庭。2020年9月，成都市温江区人民法院开庭审理了这起案子。法院一审认为，在征集业主意见时，1楼业主知晓情况，且在电梯增设过程中相关业主协议书和电梯加装方案图公示期间，没有提出异议，“不知情”的说法并不能成立。其次，涉案楼宇加装电梯事项符合相关法律的规定，即一定比例的业主同意。另外，加装电梯相关流程也已按要求进行，且符合规定。因此，原告加装电梯的行为合法有效，被告不应对原告加装电梯的行为予以阻挠。而对于被告所称安装电梯可能会存在隐患，可另行主张权利。最终，法院判决，1楼住户须停止对电梯安装施工的阻挠和妨碍。
这些问题你必须了解
加装电梯需符合相关法律的规定，即法律规定的一定比例的业主同意。加装的电梯还应满足城乡规划、建筑设计、结构和消防的规范、标准等方面的要求，同时征得因加装电梯而通风采光受影响的相关业主的同意，签订好相关协议，准备齐全办理报建所需其他材料，向行政主管部门申请办理报建加装手续。城市既有住宅增设电梯，应当按规定申请办理相关规划审批、电梯施工开工告知和施工许可等手续。
△ 作为长沙天心区第一批加装电梯的小区，中南大学铁道学院荷花村4栋和5栋的居民，领到了10万元的加装电梯的补贴。这也是天心区第一批发放的补贴。
民法典对于
老旧社区改造加装电梯问题
有哪些规定？
相较于《物权法》又有哪些区别？
在民法典生效实施之前，只要满足《物权法》第76条规定的“双2/3”即可对加装电梯工程予以报建和推进实施。《物权法》第76条第一款第（六项）规定“改建、重建建筑物及其附属设施”“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。根据2021年1月1日生效实施的民法典第二百七十八条规定，改建、重建建筑物及其附属设施（即业主申请增设电梯）应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。这说明，法律对既有住宅加装电梯的业主表决同意门槛降低了。例：以6层既有住宅单元12户专有部分建筑物总面积1200平方米为例，按照《物权法》规定，需要达到专有部分建筑面积800平方米的业主和8户业主的同意。按照民法典，在取得专有部分建筑物面积800平方米的业主和8户业主参加投票的基础上，达到参加投票的专有部分建筑物面积800平方米的业主的3/4(600平方米)和参加投票的8户业主的3/4(6户)的同意即可。△ 2020年长沙开福区完成电梯加装共计203台，已有序推进验收和补贴发放工作。科大佳园、湘民庭院等小区，已经领到10万元的电梯补贴款。
今年起，老小区加装电梯不用吵！
两个新方案可实现“强制”加装
旧改是大势所趋，老房子加装电梯更是关系到数以万计老小区居民住房福祉的大事，尤其是在老龄化加速的背景下，老房子加装电梯更是“民生大事”，不仅提升了城市居民的生活品质，还满足了人民对美好生活的追求。更值得一提的是，为了不重蹈二三十年前的覆辙，国家已经发布新规要求，从2020年起，新建4层以上住宅必须配建电梯。种种信号显示，符合条件的老小区加装电梯是未来5年内，一定会完成的工作。1、2楼住户不同意，难道老小区加装电梯事宜就无法推进了吗？答案是否定的。事实上，从今年起，老小区加装电梯不用再吵了，因为两个新方案推出可实现“强制”加装：
方案一：取消“一票否决制”，多地开始实施，加装电梯效率大大提高前面我们已经提到了，在过去的旧改总规程下，老小区加装电梯需要“所有居民一致同意”才行。换言之，但凡有一户不同意，都不能贸然加装电梯，这就是所谓的“一票否决制”。也就是说，“一票否决制”才是一直以来阻碍老旧小区顺利加装电梯的关键因素。正因为有这个制度的存在，才让不少高层居民叫苦不迭。为了能够很好地满足绝大多数居民的出行需求，更为了顺利实现符合条件的老小区加装电梯，有不少地方开始推行新的电梯加装方案，那就是取消一票否决制，只需要绝大多数（通常是2/3以上）的业主同意即可。据不完全统计，从去年四季度到今天，全国已经有7个省市推出了这一新方案。其中上海是最早推行“三分之二表决制”，并直接淘汰掉了“一票否决制”的城市。再比如安徽合肥，在解决老小区加装电梯这项“民生大事”，也是“民生难事”时，亦采取了取消“一票否决”，把原来的规定改成三分之二以上住户同意即可。截至2021年5月底，合肥市累计开工加装电梯512部。一句话，取消一票否决后，老小区加装电梯如同按下了“快进键”，效率大大提升。此外还有北京、济南、青岛、珠海、江苏等地也在陆续跟进“取消一票否决制”。专家预测，在2年内，全国各大城市大概率都会跟进取消一票否决制。原因我们前面已经重复过了，老小区加装电梯是民生工程，不能因为少数人不同意就无法推进实施，这和旧改改善居民居住环境的初衷相违背。取消“一票否决”新方案，意味着老旧小区加装电梯有解了。未来纵使1、2楼的极个别不好说话的邻居反对加装电梯，可能也起不到决定性作用了。因为按照新规，从今年起，只要绝大多数（通常是2/3以上）居民同意，老小区电梯便可以“强制”加装。不得不说，老小区居民的福利真的来了。
△ 长沙市公安局巡特警支队干部退休宿舍加装的新电梯。
方案二：“公交电梯”方案推出，圆满解决了出资、安装、维护等一系列问题，邻里之间也化干戈为玉帛，不用再吵了何为“公交电梯”？简单来说就是8个字：无偿安装，有偿使用。这和市民乘坐公共交通非常类似。具体来说就是，老小区加装电梯由第三方电梯专业机构完成，所有住户都不需要出资。在电梯安装完后正式运营时，住户按照所在楼层不同实行“分层刷卡付费”，比如2楼收费0.2元/次，3楼0.3元/次，4楼0.5元/次，5楼0.7元/次，6楼最贵1元/次。此外，“公交电梯”也会和乘坐公交一样，可以办理月卡、季卡、年卡，实现包月不限次数使用，满足不同需求的人群使用。值得一提的是，第三方机构享有电梯20-30年不等的使用权，他们可以在电梯轿厢内外以做广告的方式来收回成本。不过，“公交电梯”新方案运行时产生的电费和后期的维护费用是需要全楼所有居民共同承担的。考虑到1、2楼使用电梯频率不高，这两个楼层不用出资。其余3-6楼的住户按照楼层不同实行累进制方式分担费用。不得不说，“公交电梯”方案不仅圆满解决了前期的出资、安装等重要问题，甚至于连后续的电梯运行和维护等事宜也一并提前解决了，这个方案也做到了“强制”加装电梯。从青岛、沧州等地试点该方案来看，新方案不仅得到了老小区居民的认可，也获得了业内专家的点赞。城市发展与建设专家李铁更称“公交电梯”方案是当前老小区加装电梯的圆满方案，是老小区居民的又一项民生福利。有人可能会说，“公交电梯”方案虽然解决了前期出资、维护等加装电梯本身的问题，但终究未彻底解决1、2楼住房因利益不均而反对的问题，他们怎么就能同意安装电梯了呢？这里需要解释一下，其实很多城市在真正实施“公交电梯”方案时，都对该方案进行了升级完善。比如青岛某小区楼上楼下邻居友好协商后，考虑到1楼居民“损失”情况，一致同意由5、6楼获益的住户对1、2楼住户进行适当金额的补偿，最后协商的结果是6楼对1楼一次性补偿资金8000元，5楼对2楼一次性补偿5000元。再比如杭州临安区某小区，在“公交电梯”方案的基础上提出的解决方案是，由3-6楼住户对1、2楼住户进行补偿，最高补偿金额不高于1万元。高楼层住户深知自己得到了实惠，往往也都心甘情愿给低楼层住户一定的补偿。事实上，绝大多数低楼层住户也并非死咬着不放，高楼层住户给出了很好的态度之后，其实很多问题就已经解决了大半。
△ 长沙市雨花区住建局积极推动老旧社区多层住宅增设电梯工作，现在辖区内多个小区完成改造。还是那句话，老小区加装电梯矛盾解决的最好办法，还是业主之间的充分沟通和相互体谅。多站在对方的立场考虑问题，往往能够事半功倍。如果处置得当，甚至可以让之前火药味甚浓的邻里关系转眼就变得更加和睦融洽。事实上，据很多加装完电梯的老旧小区业主反映，但凡是低楼层住户顾全大局，舍己为人同意安装电梯的，事后楼上邻居也都感恩一楼、二楼邻居做出的贡献，每每都会念及他们的好，今后邻里关系会更加和谐。当然，国家政策的转变、社区街道的支持的重要作用，也不能忽略。 
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