长沙上世纪留下的最后一栋烂尾楼——曾为北长沙最高建筑的银宇大厦，闲置了整整15年后将起死回生拓改为华侨星都。截至目前，这栋按历史遗留问题处理的烂尾楼，已开始内外装修，计划今年年底全部完成并投入使用。至此长沙上世纪产生的16栋烂尾楼全部得到妥善处置。

　　有市民问，这栋楼设计了23层，但规划部门只批了15层，有8层是违章建筑，将来是否有安全隐患?建设单位湖南东林置业投资有限公司相关负责人表示，规划部门审批房屋施工图是从容积率方面考虑的，这栋房屋从基脚到顶层都是按23层设计施工的，房屋结构本身没有安全隐患。

　　违章建8层，北长沙最高楼成烂尾楼

　　“北长沙最高楼成为烂尾楼的主要原因是，已建成的23层楼有8层属于违章，验收时没有通过。”银宇大厦大厦建设单位为湖南昌龙房地产开发公司。1994年昌龙公司在伍家岭立交桥西北角征地6亩建银宇大厦。工程于1996年开工，1998年主体工程完工并完成外装修。湖南东林置业投资有限公司副总经理王凡透露，这栋楼是按23层设计的，规划部门考虑到容积率达不到只批了15层，而实际还是按照原施工图建了23层，容积率由原来的4.82提高到9.75。

　　银宇大厦主体工程15年前就建好了，并且外立面装修也已完成，但就是没有按规划部门审批的建筑高度实施，以至于一拖就是15年。王凡介绍，银宇大厦为复合式裙楼，群楼上有两栋塔楼，北栋为多层住宅楼，2001年就已获得了房产证，并被评定为优良工程，目前还有银行职工居住;南栋为办公楼，即银宇大厦主体部分。15年来，这栋一直被社会上误认为有质量问题的建筑，但实际上经过好几次组织专家检查，并没有发现质量安全方面的问题。

　　房屋易主，东林公司要完善多个手续

　　2003年开始，长沙市委市政府下决心整治影响市容市貌的16栋烂尾楼。作为房地产开发主管部门，2003年7月初，长沙市住建委就对位于长沙市主次干道两侧的16栋烂尾楼开展调查摸底。对银宇大厦，长沙市住建委明确表示，开辟绿色通道让银宇大厦尽快完善相关手续，如果转让就减免交易契税。但不知为什么，此后几年内这栋楼房一直没有动静。

　　2007年9月，湖南省农业银行委托湖南省银剑拍卖公司拍卖，拍卖最低价要求不得少于3000万元。王凡介绍，湖南东林置业投资有限公司觉得这栋房屋，正好处在东西南北交通的交汇之地，又临近规划中的长沙地铁1号线北辰三角洲站，地理位置得天独厚，于是以3610万元成为银宇大厦竞得人。

　　作为房屋竞得人，东林公司需要补办哪些手续呢?王凡说，需要完善土地手续，规划手续，补缴土地出让金和配套费。但实际上每走一步都要碰上许多问题，几乎所有的房屋建设手续都要重新办理。

　　拓宽改造，东南角新增三台观光电梯

　　“原设计为两台电梯，此次拓改将在大楼东南角新增三台观光电梯。”房屋建成后闲置了整整15年，所有外立面要拆除重建，所有窗户要统统敲掉重新设置。湖南东林置业投资有限公司副总经理余忠伟介绍，此次装修主要是23层楼公共部分的装修，包括走廊、电梯间、消防通道和一楼大厅，还有楼下两层停车场。目前这栋楼的拓改施工图，已经报送消防审查之中。

　　“初定名为‘华侨星都’，目前正在报长沙市地名委员会核准。”这栋楼究竟什么时候可以拓改完成并投入使用呢?余忠伟说，各类手续完善后立马进行工程招投标，力争今年年内正式启动拓改，明年年底以前作为写字楼对外出售。

　　按23层设计，烂尾楼结构安全没问题

　　规划批了15层，实际建了23层，有8层被定为违章建筑，将来在这种建筑里生活，安全有保障吗?湖南东林置业投资有限公司副总经理王凡透露，这栋楼尽管闲置了15年，但经过专家检测，房屋的主体结构是非常扎实的，没有质量安全方面的隐患，将来在这栋楼办公，用不着考虑安全问题。

　　“这栋房屋的设计是按照23层设计的，而不是按照15层设计的。”有市民问，多出来的8层违章建筑要不要敲掉，王凡介绍，按照23层设计意思就是说，当初建基础时也是按照23层实施的，而不是按15层实施的。8月20日，本报记者到长沙市多个部门得到了证实。按照23层设计上报，而规划部门只批了15层，主要是考虑伍家岭这个地方容积率，而不是其他的因素。当时这栋房屋批的容积率4.82，而按设计建到23层后容积率就提高到了9.75。

　　新闻链接(一)

　　上世纪为何产生16栋“烂尾楼”

　　本报长沙讯 据长沙市住建委市场处统计，上世纪后期，长沙一共产生16栋烂尾楼。为什么会出现那么多烂尾楼呢?长沙市住建委相关负责人分析了原因：

　　一是开发商后续开发资金不足。房地产业属于资金密集型产业，对资金的依存度较高。根据长沙的实际情况，开发一个项目需要资金少则上千万，多则几千万甚至过亿元。而在上世纪后期的一些年里，长沙的房产开发企业普遍规模较小，实力偏弱，项目运作资金太多依靠外部因素。通过对部分开发企业开发资金进行分析，在当时大多数开发企业的开发资金中，银行贷款、预售款、施工单位垫资款等约占开发资金的70%，企业自有资金约占30%。因此，一旦外部因素发生变化，造成资金链断裂，则将导致开发项目失去资金保障，造成工程停工，形成“烂尾楼”。长沙16个“烂尾楼”项目中有将近10个属于这种情况，占项目总数的60%。

　　二是项目定位出现失误。根据长沙市住建委建立的房地产开发预警预报信息系统提供的数据显示，到2002年左右，长沙已建和在建的开发项目就有900余个，项目的增多在带给消费者更多选择余地的同时，也造成了更多的楼盘同质化，楼盘与楼盘之间的竞争日益加剧，增加了项目定位的难度。如果定位出现偏差则销售周期长，资金回笼慢，造成后续开发资金跟不上，对于自有资金不足的项目，则将造成工程停工，形成“烂尾楼”。长沙16个“烂尾楼”项目中有3个属于这种情况，占项目总数的约20%。

　　三是涉及到经济纠纷或经济案件。长沙16个“烂尾楼”项目中有3个属于这种情况，占项目总数的约20%。

　　新闻链接(二)

　　本世纪长沙是怎样杜绝烂尾楼的

　　进入本世纪后，长沙就再也没有出现过烂尾楼了。为什么呢?长沙市住建委相关知情人透露，防范烂尾楼出现，长沙主要采取了四大措施。

　　第一，加强了项目管理。过去由于管理手段的落后，在项目管理方面政府部门没有充分发挥应有的作用。2003年11月，长沙市建委根据建设部和省建设厅的要求，率先在全省开发和建立了房地产开发预警预报信息系统，各开发企业每月按时向该系统保送开发经营情况和数据，并经系统分析整理后形成有价值的市场分析资料。目前，长沙市政府以该系统为基础，进一步整合其他部门的信息，并实现资源共享，形成长沙全面完整的房地产开发预警预报信息系统，为政府决策及各职能部门加强项目管理提供依据。同时，发改、国土、规划、建设等部门在系统提供的数据基础上，合理安排全市房地产开发项目。如对于市场空置率已较高的物业类型，不予审批或从紧审批新开工项目。对于供不应求的中低档住宅项目适当放款审批等。

　　第二，加强了企业管理。一是提高准入标准。2002年12月，长沙市建委根据全市实际情况，在国务院《城市房地产开发经营管理条例》和省建设厅《湖南省房地产开发企业资质管理实施细则》规定的基础上，将在长沙市内注册的房地产开发企业注册资本标准调高到800万元以上。但由于大量的投资商十分看好长沙的房地产前景，积极踊跃来长沙投资，致使长沙房地产开发企业数量呈上升之势，到2003年就有700多家。企业的增多，一方面搞活了经济，促进了房地产整体水平的提高，另一方面也在一定程度上带来了无序竞争，增加了开发经营风险。为此，长沙市建委将再次提高注册资本标准，以便让真正有实力的开发企业进入长沙。二是实行禁入制度。房地产开发企业所开发的项目出现了“烂尾楼”的，在“烂尾楼”未得到有效处置和妥善解决前，相关部门不得办理新开工项目的审批手续，企业不得新开工房地产项目。

　　第三，加强了资本金管理。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》和长沙市政府长沙市房地产开发项目资本金管理暂行办法》的精神，长沙市从2004年4月1日开始实行房地产开发项目资本金制度。实行资本金制度重要有三方面作用：一是防止出现“两个拖欠”，二是督促开发商完善小区配套，三是防止出现“烂尾楼”。该项制度实行以来，许多项目办理了资本金监控手续，共计监控资金月了2亿元，“烂尾楼”现象得到了有效遏制。

　　第四，加强了预售管理。一方面对预售条件进行严格审查，防止不合格条件项目办理《商品房预售许可证》套取银行贷款和预售款。另一方面要加强对预售款的管理，严防预售款挪作他用，出现新的“烂尾楼”。记者 斯茅庚

　　新闻链接(三)

　　盘活让长沙“烂尾楼”青春焕发

　　长沙市建委会同国土、规划、房产、财政等部门，按照“市场为主、一楼一策”的原则治理“烂尾楼”，让一栋栋“烂尾楼”青春焕发。

　　原南鸣阁变成了城市之星，原湘侨综合楼变成了兴威新嘉园，原海峡大酒店变成了炫彩特区，原兴安大厦变成了健名大厦，原湘龙大市场变成了新一佳，原建银大厦变成了自由·com，原潇湘国际大酒店变成了中天广场，原明天世纪广场变成了城市动力，原新世纪商业广场变成了湘浙小商品批发市场，原远东大厦变成了上城·星座等等。

　　长沙市住建委相关负责人透露，长沙“烂尾楼”的处置盘活工作主要采取以下三种方式：一是通过招商引资引进有实力的开发商。如南鸣阁(现城市之星)、湘侨综合楼(现兴威新嘉园)、兴安大厦(现健名大厦)、湘龙大市场(现新一佳)、潇湘国际大酒店(现中天广场)、远东大厦(现上城·星座)、金墅村等。二是调整规划，重新定位。如远东大厦(现上城·星座)项目，原规划用途为写字楼，过去由于定位存在偏差，主题封顶后一直处于停顿状态。调查小组提出调整规划，改原写字楼为小户型商住两用的方案后，由于产销对路，迅速打开了局面，已恢复施工。另外海峡大酒店(现炫彩特区)、建银大厦(现自由·com)等也有类似的情况。三是司法强制拍卖。对项目执行标的大于项目价值，涉及众多诉讼的项目，限定拍卖条件，进行强制拍卖。如海峡大酒店(现炫彩特区)、建银大厦(现自由·com)等。

　　新闻来源：潇湘晨报