小区里建设幼儿园，本来是一件便民的大好事。但是，在业主并不知情的情况下，小区房开、物业将小区公共区域租赁给幼儿园，业主会作何感想？

近日，贵阳市花溪区腾龙湾小区的业主反映，小区的物业将一楼的架空层出租给幼儿园，还将原本单元楼下的小广场，用栏杆“圈”了一块地，建成幼儿园操场。

小区业主对此十分不满，“这是公共区域，怎么能被幼儿园私用。”“占用业主的公共区域，应该征得业主的同意。”……

1月12日，记者来到花溪区腾龙湾小区实地探访。

小区广场变成了幼儿园操场

幼儿园占小区公共区域，引主业不满

1月12日上午，记者来到花溪区腾龙湾小区，在A2区2、3栋之间看到，该幼儿园临街一侧的外围被一圈栏杆围住。栏杆内，是幼儿园的操场，操场呈半圆形，地面铺设着人工草坪，面积大约300平方米。

“这原本是单元楼的小广场，就和旁边单元下的广场一样。现在，却变成了幼儿园的操场。”A2区2栋的业主龙勇说，单元楼下的小广场是业主们饭后休闲的地方，有时还会搞些小活动。“现在被围了起来，业主们少了一块活动场地。”

记者来到旁边单元，在A2区1、2栋之间看到，半圆形的一平地上，有几棵景观树，几位业主正在广场上晒太阳。广场中间，有一条路，是小区停车场入口。

“不仅是小广场没有了，中间的停车场入口也没了。”3栋的业主罗成龙告诉记者，对于幼儿园占用公共区域这一行为，此举没有经过业主同意，小区业主一直反对。大概是2017年10月，改建小区幼儿园操场施工时，业主们出面阻止过。

“当时工程停工了，可后来，他们又偷偷的建了起来。2018年3月，幼儿园正式开园。”罗成龙说。

“再说了，幼儿园的活动场地就在楼下，很不安全。”龙勇说，幼儿园的操场紧挨着高楼，并没有什么防护措施，万一什么东西掉落，很容易出事。

“规划图纸上标明了这块地属于业主的公共区域，负1层属于架空层。”2栋业主龙海光指着规划图纸告诉记者，架空层、公共区域属于业主共同所有，房开、物业在没有告知业主，征得业主同意的情况下，占有业主的公共区域，并作为室外操场，出租给幼儿园，侵占业主公共利益。

幼儿园临街一侧的围栏

隔壁单元的广场

物业：出租方不是物业，只负责管理

就业主们反映的问题，小区物业公司，贵州信卓物业管理有限公司赖经理进行了回应。

赖经理说，腾龙湾小区是2013年开始入住的，小区共有28栋33个单元，5508户，目前入住2400余户。小区目前只有两个大型幼儿园，一个是规划图纸上有的公立幼儿园，一个就是业主反应的这个幼儿园。“业主是有这个需求的。”

但对于幼儿园操场占用公共区域这一行为，赖经理表示，他并不清楚，“我们物业公司是入驻该小区的第3家物业公司，是2016年7月进的场。据我了解，该幼儿园以前也是开在楼层中的，后来才搬到楼下。但出租方并不是物业公司，所以并不清楚。物业公司只负责管理，比如一些卫生、治安等问题。”

但对于赖经理的说法，业主并不接受。

罗成龙告诉记者，据他了解，房开是将小区的商业打包承包给物业公司的。“物业这就是推诿。”

规划图纸

房开：如占用了公共区域，该拆就拆

贵阳凯宏房地产开发有限公司余经理表示，小区的架空层和一些小区配套，是不计容建筑面积，不是公摊面积。也就是计算容积率时，这部分建筑面积不计入在内。根据谁投资，谁收益的规定，房开公司是可以使用、出租的。

业主龙海光表示，按余经理的说法，既然配套设施属于房开公司，使用、收益都归房开公司，那为什么维护还要用业主交的物业费来维护？这种说法完全说不通。

双方一番争论后，并无法达成一致。

余经理说，小区商业部分的出租都是物业在出租。“我是负责销售的，商业招租不归我管，具体情况不清楚。”

不过她表示，会去咨询清楚情况，本月底之前，给业主一个答复，如果占用了业主的公共区域，影响到业主的生活，该拆就拆。如果没有占用业主公共区域，房开公司会出示相关的凭证。

对此，业主表示等月底房开给出相应解释后，再根据情况维护自己的权益。

业主向房开讨说法

律师：占用公共区域收益，双方可以协商分配

随后，记者咨询了贵州贵达律师事务所康懋律师。康律师表示，小区公共区域，指的是除业主专有部分以外的区域，通常包括的小区绿化、小区公共健身娱乐场所、小区道路、小区地面停车场、消防楼梯、屋顶、门厅、电梯间、公共楼道、物业服务用房、配电房等等。

小区公共区域属于小区全体业主，房开、物业无权私自建操场。若更改绿地、圈地扩张作为他用，需经过全体业主的同意和相关部门的审批，不允许擅自随意更改。

“如果业主不同意，有权要求其恢复原貌。”康律师说，如果经过广大业主同意，小区业主委员会可与其签订协议，对有关收益分配作出具体约定。