长沙市民尹先生购买了一套尚未办理产权证的房子，约定等产权证办下来后，再办理过户手续。可产权证下来后，房主不但不配合过户，还暗地里将房屋“以房抵债”，卖给了别人。
对于房主“一房二卖”的行为，法院会怎么判决呢？今日，天心区人民法院通报了有关案情。
1997年1月17日，罗丽从开发商处购买了天心区某小区一套60平方米的房子。但拖到2002年，该房屋的产权证也没办理下来。
2002年12月19日，尹先生通过房产中介，与罗丽签订《房屋买卖协议书》，约定罗丽将该房屋作价8.8万元出售给他，并约定到时由开发商直接将产权证办理到他名下。
双方签订协议后，尹先生当即支付了8.3万元房款。同日，罗丽将房屋交付尹先生，并过户了水电手续。
后来，因开发商不同意更名办证，尹先生与罗丽又口头约定，先将房屋产权登记至罗丽名下，然后再办理过户手续。签订协议时，谨慎的尹先生将该协议办理了公证。2009年10月，尹先生将房屋出租给了他人。
2010年5月上旬，罗丽取得房屋产权证后，却以各种理由拖延办理过户手续。
到了2013年，事情起了变化。在当年7月某天，一名韩姓女子手持该套房屋房产证，称她已经购得此房，要求尹先生退房。
这套明明已经卖给了尹先生的房子，缘何又成了韩雅的房子呢？
原来早在2010年5月17日房产证下来之时，罗丽以房屋作为抵押向韩雅借款11万元，同时还办理了房屋抵押登记手续。
在借款过程中，韩雅的朋友李飞帮她去现场看了房屋，发现有人居住。令人惊奇的是，在此前3天即2010年5月14日，罗丽向素不相识的李飞出具了一份委托书，委托他代为买卖、过户房屋，并也办理公证。
此后一年里，韩雅又陆陆续续出借了20万元给罗丽。到了2013年1月，罗丽与韩雅签订了《房地产买卖合同》，约定以欠款31万元作为房款，将该房屋抵债给韩雅。
半年后，第三人李飞凭作为罗丽的代理人与韩雅签订了《长沙市二手房买卖合同》，约定将房屋出售给韩雅。2013年7月11日，这套房屋过户登记到了韩雅名下。
韩雅拿着房产证找尹先生收房未果后，她又与第三人李飞的配偶邓燕签订了房屋作为抵押的《借款合同》，并办理了抵押登记手续。
尹先生所购买的房屋，此时房产证上产权人已是韩雅，并且韩雅又给第三人邓燕设置了房屋的抵押他项权登记。
为了追回房屋的产权，尹先生将罗丽、韩雅、李飞、邓燕同时起诉到了天心区人民法院，请求法院判决尹先生与罗丽签订的协议有效、李飞代罗丽与韩雅签订的合同无效；判令罗丽、韩雅将房屋过户至尹先生的名下；判令韩雅、邓燕撤销房屋的抵押他项权登记。
天心区人民法院经审理认为，原告尹先生支付了全部房款，被告罗丽交付了房屋，并办理了水电更名手续，合同已实际履行，合法有效，双方当事人均应依合同约定，全面诚实履行合同。
被告罗丽违反合同约定，另行将房屋借款抵押给被告韩雅。
被告韩雅虽取得房屋所有权证，但双方实际系以房抵债，其并未向被告罗丽支付房屋价款。
所以，被告罗丽与被告韩雅之间的房屋买卖行为有违交易常理，且该交易行为侵害了原告尹先生的合法权益，应属无效。
该院一审判决：
确认原告尹先生与被告罗丽签订的《房屋买卖协议书》有效；
确认被告罗丽与被告韩雅签订的《长沙市二手房买卖合同》无效；
限被告韩雅与第三人邓燕于本判决生效之日起一个月内办理房屋的他项权登记注销手续；
限被告罗丽、韩雅协助原告尹先生办理房屋的过户手续。
此案一审宣判后，韩雅不服，向长沙市中级法院提起上诉，长沙市中级法院二审驳回上诉，维持原判。
法官说法
购房要产权明确，及时过户
办案法官董娟娟提醒：
根据我国《物权法》的规定，不动产产权以登记为准，在房屋产权未行过户登记之前，即使有协议约定产权归属问题，仍存在不能过户的风险。
就本案而言，若原告最初选择购买产权明确的房屋，且及时办理过户登记，就能从根本上避免麻烦。建议买主不要随意购买开发商还在办证中，或者产权有争议的二手房。
（文中人名均为化名）
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